简介：随着人民币汇率波动，国内资本于是以争相改向海外投资不动产。机构统计资料表明，今年第一季度，在亚太区域牵涉到不动产的资金流动中，来自中国的资本占有64%。其中保险资金占到比50%以上，于是以沦为领衔中国资本上岸的主要力量。分析人士认为，国内经济形势及汇率的差异，是造成国内资本外流的主因。

尽管这一趋势还将持续，但由于各项政策的容许，其势头将被一定程度遏止。在资本的跨国流动中，不动产(特别是在是写字楼、商场等商业地产)因其收益的稳定性，往往沦为并购标的的选用。第一太平戴维斯对大宗跨境不动产交易展开的统计资料找到，今年第一季度，亚太地区的跨境不动产交易额中，资本流入规模148亿美元，流向21亿美元，呈圆形显著资金清净流入状态。在这其中，大约有64%的交易额来自中国，显著低于去年同期22%的比例。

中国已沦为亚太区域跨境不动产交易的主力。第一太平戴维斯中国区负责管理跨境交易的人士王尧回应，美国、英国和澳洲的不动产，是中国资本更为集中于的投资领域。王尧认为，在一季度中国对外不动产投资主体中，保险投资占到比80%，显著高达去年全年60%的比重。

他回应，保险资金海外布局的加快，始自2013年。此前一年，保监会公布《保险资金境外投资管理暂行办法》，很大增进了保险资金海外布局。早在2010年，保监会实施“两个办法”(《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》)对保险资金的投资方式作出了明确规定。

据介绍，保险资金追赶海外不动产，所考量的主要因素在于：安全性、收益率和政治稳定性，此外还包括所在国的法律法规，会计学、税务的透明度，以及房地产市场流动性等。因此，保险资金往往不会自由选择具有一定租约的商业地产项目展开投资。保险资金偏向于做到财务投资者，而很少参予项目管理和运营。

就收益而言，王尧回应，当前北京、上海等地甲级写字楼的租金回报率将近4%，而伦敦和纽约等地的甲级写字楼收益率在4.5%-5%。他还指出，按照国际经验，保险资金往往不会拿走10%-15%的资本配备不动产。而截至去年年底，国内大型保险公司用作配备不动产的资金比例尚能将近3%。

因此，预计险要资配备不动产的趋势还将激化，且由于险要资对于国内经济的波动性有所猜忌，因此更为偏向于投资海外不动产。紧跟险要资后的，是国内的房地产资金。

据理解，房地产企业投资海外不动产的方式偏向于研发和运营，而非全然财务投资。王尧讲解，也有部分房地产企业以财务投资的形式插手海外不动产，但这有可能只是个“敲门砖”，其目的是熟知当地的法律、税务等规则，为将来展开研发投资做到打算。

多家机构获取的资料表明，从2011年开始，中国资本投资海外不动产趋势激化，其投资主体也在大大变化。2011年，海外投资主体以主权投资基金居多，如中投、中金等。2012年-2013年，险要资、银行、开发商等争相转入。

直到最近两年，中小型民企、财富管理公司、高净值个人等也开始追赶海外投资标的。如中民投目前已正式成立了一个并购基金，并在英国、北美地区找寻大型整栋办公物业标的的投资机会。

近年来，中国资金投资海外不动产的规模于是以不断扩大。这有大环境的影响。王尧回应，随着国内楼市供需关系反败为胜，房地产投资的收益率已无法拷贝过去十年的模式。此外，随着美国经济衰退和美元贬值，人民币转入较慢升值地下通道，促成资金流向海外。

从政策层面看，为消化不足生产能力，近年来国家希望企业“回头过来”，也在一定程度上起着刺激作用。且很多国家的不动产产权期限较长，当地法律对于物权所有者的维护也更为完备。因此其安全性被指出要低于国内。

目前来看，国内资本“上岸”的大势还在持续。今年4月，中国人寿牵头加拿大资产管理公司Brookfield，以3.46亿英镑顺利并购英国伦敦一栋办公大楼，初始报酬收益率约4.9%。多数受访者指出，若资金大量流入，对于我国的外汇储备不会产生不良影响，回应，保监会已对险资的外流明确提出一些限制性措施。但当前的汇率背景下，就资金的安全性和收益率而言，海外投资趋势将难以避免。

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